中国建设用地使用权制度研究 下载 pdf 百度网盘 epub 免费 2025 电子书 mobi 在线

　　《中国建设用地使用权制度研究》可视做对建设用地使用权制度的一份法律审查意见书。该意见书针对建设用地使用权制度的核心部分做了细密的整理，提出了多项具体建议，是立足于现实的制度改良方案。《中国建设用地使用权制度研究》中的学术创见触及若干重要民法理论，且都是为解决现实问题而"被迫"做的独立探索。书中提出的修法或立法建议达十八项之多，均与作者对相关理论的深刻思考相关。在我国民法典编纂之际，以传统民法原理全面审视和优化建设用地使用权这一从借鉴香港官地批租制度发展而来的权利，不仅是为丰富大陆法系的物权法理论的有益探索，也是我国建设用地使用权制度本身"升级换代"的需要。

章　绪论

　　一、选题背景及研究的意义

　　（一）选题背景

　　（二）研究的意义和预期达到的目的

　　二、境内外相关研究现状及文献综述

　　（一）境内外研究资料现状

　　（二）文献综述

　　三、研究方法和角度

　　（一）研究的方法

　　（二）研究的角度

　　四、其他需要说明的问题

第二章　建设用地使用权制度的建立过程

　节　制度设立前的法律背景

　　一、土地公有制的确立

　　（一）概说

　　（二）关于城市土地“属于国家所有”的解读

　　二、计划经济体制下的建设用地制度

　第二节　在改革开放过程中逐步形成的过程

　　一、建设用地使用权制度的初建（1979～1990年）

　　（一）有偿划拨的出现

　　（二）经济特区市场化批地的出现及对立法的影响

　　（三）《民法通则》对国有土地财产权属性的确认

　　（四）出让制度的确立

　　二、建设用地使用权制度的成型（1990～2002年）

　　（一）沿海开放城市的土地管理创新实践

　　（二）全国性的土地立法活动

　　三、建设用地使用权制度的体系化（2002～2007年）

　　（一）土地管理方面的立法

　　（二）《物权法》对建设用地使用权作为私权的系统构建

第三章　建设用地使用权的法律性质分析

　节　建设用地使用权的概念和法律性质

　　一、建设用地使用权的概念

　　（一）建设用地使用权概念的发展

　　（二）建设用地使用权概念的分析

　　二、建设用地使用权法律性质的实证分析

　　三、建设用地使用权在不动产物权体系中的地位

　　（一）建设用地使用权与土地所有权的比较

　　（二）建设用地使用权与其他土地用益物权的比较

　　（三）建设用地使用权的效力概述

　　（四）建设用地使用权的社会作用概述

　第二节　建设用地使用权权利类型研究

　　一、依照建设用地使用权所依附的所有权基础分类

　　（一）国有土地上的建设用地使用权

　　（二）集体土地上的建设用地使用权

　　二、依照建设用地使用权的基本设立方式分类

　　（一）出让建设用地使用权

　　（二）划拨建设用地使用权

　　三、依照建设用地的基本用途分类

　第三节　从传统民法地上权视角看建设用地使用权的性质

　　一、以地上权视角研究中国建设用地使用权的意义

　　（一）遵循大陆法系法制传统的要求

　　（二）具有将英美法系的个别制度融汇于大陆法系理论体系的

重要理论价值

　　（三）具有在一国两制背景下实现中国法制内部协调发展的现实意义

　　（四）地上权制度对于中国建设用地使用权制度具有独特的借鉴价值

　　二、建设用地使用权与传统民法地上权的法律性质比较

　　（一）权利概念的比较

　　（二）权利产生背景的比较

　　（三）权利在物权体系中的地位比较

　　（四）权利的适用范围比较

　　（五）权利效力的比较

　　三、建设用地使用权与传统民法地上权的重要差别

　　（一）设立的目的不同

　　（二）权利的基础不同

　　四、划拨建设用地使用权与地上权的不可比性

　　五、结论

第四章　建设用地使用权设立法律行为分析

　节　建设用地使用权的设立机制

　　一、建设用地使用权设立行为的意义

　　二、建设用地使用权设立的方式

　第二节　建设用地使用权出让合同的性质和内容

　　一、研究的意义

　　（一）建设用地使用权出让合同的“行、民之争”

　　（二）建设用地使用权出让合同文本标准化的意义和遗留问题

　　二、建设用地使用权出让合同的性质与物权变动规则

　　（一）关于不动产物权变动规则

　　（二）中国不动产物权变动规则采取的模式

　　（三）关于物权契约

　　三、建设用地使用权出让合同的内容构成

　　（一）建设用地使用权出让合同应当解决什么问题

　　（二）对建设用地使用权出让合同示范文本各条款的性质分析

　　四、对建设用地使用权出让合同示范文本的修改建议

　第三节　建设用地使用权出让合同的主体

　　一、建设用地使用权出让法律关系中出让人的法律资格

　　（一）现行法律制度中公权机关在建设用地使用权出让中的角色

　　（二）土地行政管理部门作为出让人所引致的问题

　　二、建设用地使用权出让法律关系中受让人的法律资格

　　三、如何合理地设置建设用地使用权出让合同的主体

　第四节　建设用地使用权出让合同的订立方式

　　一、建设用地使用权出让合同“订立方式”的法律性质

　　二、建设用地使用权出让合同订立方式的分类

　　（一）公开竞价方式分析

　　（二）公开竞价方式的几个共性问题

　　（三）协议方式分析

　　（四）协议出让方式与划拨方式的比较

　　三、建设用地使用权出让合同订立方式的法律效果

　　（一）订立方式的法律强制性

　　（二）订立方式的瑕疵对于出让合同的效力影响

　第五节　建设用地使用权的内容

　　一、以出让方式设立的建设用地使用权的内容

　　（一）出让建设用地使用权的基本权能

　　（二）出让建设用地使用权的具体内容

　　（三）出让建设用地使用权受到的限制

　　二、以划拨方式设立的建设用地使用权的内容

　　（一）划拨建设用地使用权的基本权能

　　（二）划拨建设用地使用权的特点

　　三、用途管制制度下的土地使用权分类及其内容

　　（一）依照建设用地具体用途进行分类的法律意义

　　（二）建设用地使用权出让制度所关注的土地用途

　第六节　建设用地使用权的期限

　　一、土地使用权的法定期限

　　（一）土地使用权法定期限的概念

　　（二）土地所有权性质与土地使用权期限

　　二、中国建设用地使用权的法定期限

　　（一）关于“期限”问题

　　（二）建设用地使用权期限的起算点

　　三、建设用地使用权的续期

　　（一）中国对建设用地使用权续期的法律规定

　　（二）关于土地使用权续期制度的比较法观察

　　（三）住宅建设用地使用权的续期及收费问题

　　四、对期限届满后地上建筑物的约定与续期的关系

　　（一）地上建筑物利益对续期谈判的均势影响

　　（二）中国相关法律规定将导致的一个未来矛盾

　第七节　建设用地使用权的价格

　　一、有关建设用地使用权价格的经济学成果

　　（一）土地价格的合理性分析

　　（二）建设用地使用权价格不合理的原因分析

　　二、建设用地使用权价格的法律分析

　　（一）建设用地使用权出让金的法律性质和构成

　　（二）建设用地使用权出让方式对土地价格的影响

　　（三）建设用地使用权出让价款的支付期限及其对地价的影响

　第八节　建设用地的交付和建设用地使用权的设立登记

　　一、建设用地的交付

　　（一）土地交付的物权条件

　　（二）土地交付的合同条件

　　二、建设用地使用权的设立登记

　　（一）不动产物权登记的主要理论问题

　　（二）中国建设用地使用权设立登记的法律规定

　　（三）中国建设用地使用权设立登记面临的主要问题

　第九节　建设用地使用权出让合同的违约责任

　　一、建设用地使用权出让合同中违约责任条款的特点

　　二、对建设用地使用权出让合同主要违约条款的分析

　　（一）受让人的违约责任

　　（二）出让人的违约责任

　　（三）土地闲置的违约责任难以落实的问题分析

　　（四）一个并非违约责任的“违约条款”

　第十节　建设用地使用权的变更与终止

　　一、建设用地使用权的变更

　　（一）建设用地使用权变更的种类及条件

　　（二）建设用地使用权内容变更的生效条件

　　二、建设用地使用权的终止

　　（一）建设用地使用权终止的原因

　　（二）建设用地使用权终止的法律效果

　　（三）对建筑物在土地使用权期满后归属问题的法理分析

第五章　建设用地使用权的流转

　节　建设用地使用权流转的意义和形式

　　一、建设用地使用权流转的意义

　　（一）从物权效力角度看建设用地使用权流转

　　（二）从物权变动角度看建设用地使用权流转

　　二、建设用地使用权流转的形式

　第二节　建设用地使用权的转让

　　一、建设用地使用权转让的性质

　　（一）建设用地使用权转让的性质概说

　　（二）建设用地使用权“短期转让”的定性问题

　　二、建设用地使用权转让的条件

　　（一）“房地同走”——物权处分所的条件

——兼论房地关系的“一元主义”与“二元主义”之争

　　（二）政策性要求——债权契约上的附加条件

　　三、建设用地使用权转让的生效要件

　　（一）建设用地使用权转让的原因行为和物权行为之区分

　　（二）建设用地使用权转让的原因行为的形式要求

第六章　建设用地使用权的行使

　节　建设用地使用权的运行方式

　　一、建设用地使用权的使用收益问题

　　（一）房地产项目开发作为建设用地利用的基本模式及其成因

　　（二）建设用地使用权的行使与土地用途

　　（三）建设用地使用权行使与规划条件

　　二、建设用地使用权的相邻关系和物上请求权问题

　　（一）建设用地使用权的相邻关系和地役权的设立

　　（二）建设用地使用权的物上请求权

　　三、建设用地使用权的处分权行使问题

　　（一）对建设用地使用权处分的方式和意义

　　（二）关于抵押权的顺位问题

　第二节　建设用地的租赁问题

　　一、国有建设用地“租赁”在概念上的不同含义

　　（一）建设用地使用权租赁与建设用地租赁的区别

　　（二）建设用地使用权设立方式意义上的建设用地“租赁”

　　（三）建设用地使用权行使方式意义上的“租赁”

　　二、建设用地使用权租赁的两重含义

　　三、建设用地租赁的法律问题

　　（一）建设用地租赁的登记和效力问题

　　（二）建设用地租赁的期限问题

　　（三）建设用地租赁的利弊分析

　第三节　土地储备及其对建设用地使用权行使的影响

　　一、土地储备的来源和性质

　　二、土地储备的内容和功能

　　三、土地储备的作用评价

　　（一）土地储备是土地出让的准备阶段

　　（二）土地储备为地方政府打开了“以地生财”的快捷通道

　　四、土地储备机构的企业化及其影响

　　五、土地储备制度在法律上的缺陷问题

　　六、土地储备制度对建设用地使用权的不利影响

　　七、结论

第七章　对香港地区土地批租制度的考察分析

　节　考察香港地区土地制度的意义

　第二节　香港地区的土地使用权法律制度的主要内容

　　一、土地所有制

　　二、土地利用制度

　　（一）土地批租制度概要

　　（二）土地批租制度的历史回顾

　　三、“勾地制度”及其来龙去脉

　　四、逆权管有制度

　　五、批租土地使用权的其他配套制度

　第三节　香港地区土地批租法律行为分析

　　一、政府租契的性质

　　（一）基本内容

　　（二）授予方式

　　（三）登记及其效力

　　二、批租土地使用权的期限

　　三、批租土地使用权的对价

　　四、批租土地使用权的内容

　　（一）使用权人的权利义务

　　（二）与建筑物区分所有相对应的土地份额

　　五、土地批租的社会效果

　　（一）典型的土地财政

　　（二）过热的房地产市场

第八章　建设用地使用权制度的总体评价

　节　社会作用

　第二节　独特性

　　一、中国改革开放探索的产物

　　二、公有制下的私有化利用制度

　　三、传统民法中发源于英国殖民地的舶来品

　第三节　改造空间

　　一、制度内部的不足

　　（一）土地立法的行政管理色彩过多，权利保护力度不足

　　（二）土地使用权出让人与土地管理者两位一体，政府角色错位

　　（三）土地所有权自我约束不足，妨害了建设用地使用权

　　（四）土地出让金收支方式妨害了制度的正义性

　　（五）土地出让的公平性需要提高

　　（六）制度中的其他问题阻碍了其社会效益的实现

　　二、制度所处公法环境问题

　　（一）“经营型政府”还是“服务型政府”

　　（二）社会管理体制的进一步民主化和法治化问题

　第四节　基本认识和主张

主要参考文献

跋

　　田丰，中国社会科学院法学博士，美国印地安纳大学法律硕士，英国皇家特许仲裁员协会会员，暨南大学人文学院研究员、北京理工大学珠海学院民商法律学院教授、教授委员会委员。曾常驻海外为东盟多国合作建设项目的总承包商云南建工集团担任法律顾问，曾在昆明市涉外律师事务所、北京市嘉源律师事务所执业，先后在珠海华发实业股份有限公司、珠海十字门中央商务区建设控股有限公司、珠海华发城市运营投资控股有限公司、珠海金融投资控股集团、珠海华发集团担任法律事务负责人。作者还担任深圳国际仲裁院仲裁员、珠海国际仲裁院仲裁员、华南国际经济贸易仲裁委员会调解专家、珠海律师协会公职与公司律师工作委员会副主任等社会职务。

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　　序

　　本书是对中国建设用地使用权制度在民法基本理论层面作的一次系统梳理和反思。中国现行国有土地上的建设用地使用权制度已经实行了1/4个世纪，其在促进城市建设、拉动经济发展、改善民众居住条件等方面的贡献有目共睹。以建设用地使用权作为基础而建立的不动产市场，已经成为中国市场经济中为活跃的部分，在中国经济与社会中发挥着十分关键的作用。中国的土地制度改革已经多年，现在不仅仅从正面总结其经验是非常有必要的，而且吸取其中的教训也是应该做的。国有土地使用权的法律制度的改革是卓有成效的，但是我们也不能回避该制度在运行中出现的诸多问题。

　　田丰博士的《中国建设用地使用权制度研究》一书即是为正面回应上述需求而做的一次有益探索。它可视作对建设用地使用权制度的一份法律审查意见书。该意见书针对建设用地使用权制度的核心部分作了细密的整理，提出了多项具体建议，是立足于现实的制度改良方案。

　　作为学术著作，本书运用规范的学术研究方法，对建设用地使用权制度在内涵和体系上进行审视，加深了学界对其中一些具体、复杂问题的认识。在给现实问题寻找解决方案的过程中，作者对所遇到的个别涉及民法学基础理论的但是他又难以认同的主流观点并没有回避，而是大胆提出了自己的见解，力图为现实问题的解决提供更为简洁的手段或更为合理的解释。在写作步骤上，本书沿着由本及末、层层递进的严谨逻辑展开论证，使推理过程清晰而明确，推理结果也比较有说服力。

　　本书系作者在2013年5月完成的博士学位论文基础上修改而成。事实上，我本人的博士学位论文题目和这篇论文非常相近。但是我的博士论文通过答辩已经过去了1/4个世纪，那时候还是国有土地制度改革之初。我的博士论文是在改革初期，为国有土地从无偿使用改革为"使用权有偿转让"提供理论依据的探索，它所提出的理论观点后来多被改革实践所采纳。但是那个时代，中国宪法确定的国家基本经济体制还是计划经济，而1992年中国宪法确立市场经济体制之后，国有土地制度发展基础已经有了本质的转变。因此，这一方面的理论也需要有本质的拓展和进步。从研究的深度和广度上看，田丰的这篇博士学位论文应该说是一篇能足够反映时代需求的佳作。

　　田丰本来是我的导师王家福教授指导的博士生。由于家福老师年事已高，身体多病，他明确指示由我负责指导田丰的论文写作。而且，田丰基于自己长期从事城市土地开发法务工作的体会，对国有土地相关的法律制度研究表现出浓厚兴趣。为了对中国改革实践中新出现的一系列涉及建设用地使用权的理论和制度做出整体、加深的讨论，在田丰进行了大量的资料准备和现实调查的基础上，我帮助他确定了论文题目和研究基本架构，也就其中一些观点和他有比较深入的讨论。据我所知，田丰写作论文非常艰辛，因为他思考的面比较宽，理论联系实际非常紧密，一些观点涉及臧否国内主流学者的看法，甚至讨论政策文件的得失，因此他的论证需要更加仔细的把握。让我感到宽慰的是，他的论文，不论是主题的揭示、思路的展开、资料的运用、学术规范的遵守，还是学术观点对解决实际问题的努力，都获得了答辩委员会的好评。

　　论文通过之后两三年来，田丰博士在处理城市土地开发法律工作的同时，对相关理论问题进行了持续研究和思考。本书较之作者当年的博士论文，在论理上作了锤炼，在内容上作了增删，使论述主题更加鲜明，理论质量进一步提高，同时也增加了文字的可读性。所以，目前呈现在读者面前的这本书，不论是学术价值还是实践价值都是值得充分肯定的。据闻这也是法律出版社主动推荐本书申报国家社科基金后期资助项目的一个重要原因。

　　本书既有助于理论工作者理解国有土地建设用地使用权法学理论的新发展，也可以帮助相关实际工作者理解这一制度建设中的法理，还可给在校法科研究生和本科生提供一份学习、研究相关理论和制度的有价值的参考资料。因此，我高兴地将这本书介绍给大家。

　　孙宪忠

　　2018年1月4日于中国社会科学院法学研究所

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