2014全国房地产估价师执业资格考试真题考点全面突破房地产基本制度与政策+房地产开发经营与管理+房地产估价理论与方法+房地产估价案例与分析(第2版)（套装共4册）（赠通关随身宝增值版） 下载 pdf 百度网盘 epub 免费 2025 电子书 mobi 在线

　　“2014全国房地产估价师执业资格考试真题考点全面突破(第二版)”系列共分三部分：部分为考点分布，主要是对2001-2012年度全国房地产估价师执业资格考试的真题所涉及的考点分布进行归纳；第二部分为真题考点诠解，主要是对2007-2012年度全国房地产估价师执业资格考试的真题做了详细的解析；第三部分为模拟试题，由五套模拟试题组成，五套试题顺应了2014年度全国房地产估价师执业资格考试命题的趋势，帮助考生准确把握考试的重点。适合参加2014年度全国房地产估价师执业资格考试的考生使用。

《房地产基本制度与政策》目录

部分 考点分布

历年试卷分值分布

命题涉及知识点及重要考点清单

第二部分 真题考点诠解

2012年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2011年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2010年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2009年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2008年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2007年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

第三部分 模拟试题

模拟试题（一）

模拟试题（一）参考答案及解析

模拟试题（二）

模拟试题（二）参考答案及解析

模拟试题（三）

模拟试题（三）参考答案及解析

模拟试题（四）

模拟试题（四）参考答案及解析

模拟试题（五）

模拟试题（五）参考答案及解析

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部分 考点分布

历年试卷分值分布

命题涉及知识点及重要考点清单

第二部分 真题考点诠解

2012年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2011年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2010年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2009年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2008年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2007年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

第三部分 模拟试题

模拟试题（一）

模拟试题（一）参考答案及解析

模拟试题（二）

模拟试题（二）参考答案及解析

模拟试题（三）

模拟试题（三）参考答案及解析

模拟试题（四）

模拟试题（四）参考答案及解析

模拟试题（五）

模拟试题（五）参考答案及解析

《房地产估价案例与分析》目录

部分 考点分布

历年试卷考点分布

命题涉及知识点及重要考点清单

第二部分真题考点诠解

2012年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2011年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2010年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2009年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2008年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2007年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

第三部分 模拟试题

模拟试题（一）

模拟试题（一）参考答案及解析

模拟试题（二）

模拟试题（二）参考答案及解析

模拟试题（三）

模拟试题（三）参考答案及解析

模拟试题（四）

模拟试题（四）参考答案及解析

模拟试题（五）

模拟试题（五）参考答案及解析

模拟试题（六）

模拟试题（六）参考答案及解析

《房地产估价理论与方法》目录

部分 考点分布

历年试卷考点分布

命题涉及知识点及重要考点清单

第二部分 真题考点诠解

2012年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2011年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2010年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2009年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2008年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2007年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

第三部分模拟试题

模拟试题（一）

模拟试题（一）参考答案及解析

模拟试题（二）

模拟试题（二）参考答案及解析

模拟试题（三）

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模拟试题（四）

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模拟试题（五）

模拟试题（五）参考答案及解析

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　　"《房地产基本制度与政策》

　　2012年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

　　一、单项选择题（共40题，每题0.5分，每题的备选答案中有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

　　1我国土地用途管制的核心是不能随意改变()的用途。

　　A住宅用地B商业用地

　　C工业用地D农用地

　　【答案】D

　　【考点】土地用途管制的核心。

　　【解析】我国实行土地用途管制制度，根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。

　　2非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前()申请续期。

　　A3个月B6个月

　　C1年D2年

　　【答案】C

　　【考点】建设用地使用权期间届满处理。

　　【解析】依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。对非住宅建设用地使用权期间届满后的处理，出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

　　3集体土地未经依法()不得出让。

　　A征用B征收

　　C批准D备案

　　【答案】B

　　【考点】土地出让的含义。

　　【解析】出让的含义一般包括以下内容：(1)土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权；(2)土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。(3)集体土地不经征收不得出让。

　　4评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由()选定。

　　A被征收人协商B房屋征收部门

　　C市、县级人民政府D房屋征收实施单位

　　【答案】A

　　【考点】国有土地上被征收房屋价值的评估。

　　【解析】房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　5国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是()之日。

　　A房屋征收决定作出B房屋征收决定公告

　　C房屋征收补偿协议签订D房屋征收实施

　　【答案】B

　　【考点】国有土地上被征收房屋价值评估时点的确定。

　　【解析】被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　6房地产开发企业在商品房销售过程中应实行()制度。

　　A住宅质量保险和住宅质量保证书B商品房预售许可证和住宅质量保证书

　　C住宅使用说明书和住宅质量保证书D住宅使用说明书和住宅质量保修书

　　【答案】C

　　【考点】商品房的交付使用。

　　【解析】各资质等级的房地产开发企业必须具备完善的质量保证体系，商品住宅销售中应实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度，即房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

　　7建设工程竣工验收由()单位组织实施。

　　A施工B建设

　　C监理D工程质量监管

　　【答案】B

　　【考点】建设工程的竣工验收。

　　【解析】建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

　　8城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是()。

　　A紫线B绿线

　　C蓝线D黄线

　　【答案】C

　　【考点】城市蓝线的划定。

　　【解析】编制各类城市规划，应当划定城市蓝线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

　　9施工单位对房屋建筑工程的保修期自()之日起计算。

　　A房屋完工B房屋竣工验收合格

　　C房屋交付使用D办理房屋登记

　　【答案】B

　　【考点】房屋建筑工程质量的保修期限。

　　【解析】建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

　　10商品房预售合同登记备案的申请人应是()。

　　A购房人B房地产开发企业

　　C商品房销售代理机构D购房人和房地产开发企业

　　【答案】B

　　【考点】商品房预售合同的登记备案。

　　【解析】商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

　　《房地产开发经营与管理》

　　2012年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

　　一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个符合题意）

　　1、收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（）之日。

　　A、开始施工B、竣工

　　C、登记D、开始营业

　　【答案】B。

　　【考点】房地产的经济寿命。

　　【解析】房地产具有经济寿命和自然寿命。其中，经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。

　　2、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（）。

　　A、时间风险B、比较风险

　　C、持有期风险D、通货膨胀风险

　　【答案】D。

　　【考点】通货膨胀风险。

　　【解析】由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。

　　3、以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（）组合来提高收益、降低风险。

　　A、地理区域B、时间分布

　　C、物业类型D、收益形式

　　【答案】C。

　　【考点】房地产投资的风险降低。

　　【解析】大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。如以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，以分散投资风险，这是通过投资项目的物业类型组合来提高收益。

　　4、下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是（）。

　　A、空置率B、预售面积

　　C、房地产价格D、房屋空间使用数量

　　【答案】A。

　　【考点】房地产供给指标。

　　【解析】房地产供给指标有：新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。选项B、C属于交易指标；选项D属于需求指标。

　　5、某城市写字楼市场年初存量为1000万平方米，空置量为40万平方米；本年写字楼施工面积为100万平方米，新开工面积为60万平方米，新竣工面积为50万平方米。该城市写字楼的平均建设周期为（）年。

　　A、1.20B、1.67

　　C、2.00D、2.80

　　【答案】C。

　　【考点】平均建设周期的计算。

　　【解析】平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。平均建设周期=房屋施工面积／新竣工面积=100／50=2（年）。

　　6、某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。

　　A、垄断性B、外部性

　　C、复杂性D、信息不对称性

　　【答案】B。

　　【考点】房地产市场的特性。

　　【解析】经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无需花费代价。负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。房地产市场的外部性问题非常突出。如，房地产市场的发展，为地方政府带来了丰厚的土地和财政收入，使之能有更多的资金用于城市基础设施建设和环境改善上，从而产生了正外部性；房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。

　　7、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出。

　　A、《规划意见书（选址）》B、《设计方案审查意见》

　　C、建设工程规划许可证D、建设用地规划许可证

　　【答案】A。

　　【考点】《规划意见书(选址)》的规定。

　　【解析】《规划意见书（选址）》中，规划设计要求包括三个方面的内容：①规划土地使用要求（建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等）；②居住建筑（含居住区、居住小区、居住组团）的公共服务设施配套建设指标；③建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。

　　8、房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由（）组织。

　　A、项目施工单位B、项目监理单位

　　C、项目建设单位D、建设行政主管部门

　　【答案】C。

　　【考点】房地产开发项目竣工验收前的初步检查。

　　【解析】在正式办理竣工验收之前，开发商为了做好充分准备，需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商（项目建设单位）自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。

　　9、在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是（）。

　　A、领导定价法B、价值定价法

　　C、成本加成定价法D、随行就市定价法

　　【答案】B。

　　【考点】价值定价法。

　　【解析】价值定价法指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低(相同)的价格，相同(更高)的质量”，即“物美价廉”。价值定价法不仅是制定的产品价格比竞争对手低，而且是对公司整体经营的重新设计，使公司形成接近大众、关怀民生的良好形象，同时也能使公司成为真正的低成本开发商，做到“薄利多销”或“中利多销”。“以价换量”的销售策略就是“薄利多销”，为价值定价法。

　　10、房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于（）。

　　A、试探性调查B、预测性调查

　　C、因果性调查D、描述性调查

　　【答案】A。

　　【考点】市场调查。

　　【解析】调查项目可以分成三类。一类是试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，如在经历了2007年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2008年购买商品住宅的家庭数量；另一类是描述性调查，即明确一些特定的量值；第三类是因果性调查，即检验因果关系，如假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。

　　11、购买者对其购买活动的满意感(S）是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若购买者非常满意，则（）。

　　A、P=OB、E>P

　　C、E=PD、E【答案】D。

　　【考点】消费者的购后行为。

　　【解析】购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数，

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　　我们力求完美，但由于时间的关系，书中或许存在一些不足，望广大读者提出宝贵意见。

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　　编者

　　2014年2月